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北京新房市场:千万级房源 售楼处门可罗雀仍不打折!

时间:2019-09-20 09:45:01 来源:中国证券报

 “在北京买小户型新盘可不容易,城六区楼盘推出后便一售而空,若不是开盘就抢,只能靠前期认购的客户‘退房’捡漏。”多位房产销售人员向中国证券报记者透露。

  中秋节过后,中国证券报记者对北京地区新房市场进行实地走访发现,以限竞房为主的北京新房市场,整体去化率不高。大量在售楼盘是2018年底开始销售的项目,以三居以上改善户型为主,动辄上千万的总价让刚需购房者“望尘莫及”,即便售楼处门可罗雀,但开发商对价格并不妥协。

  刚需户型靠“退房”捡漏

  “目前只有5、6套85平米左右的房子,都是前期客户认购”退房“空出来的。可以配合做成”非普“住宅,但是本月就要付清首付。”位于大兴区庞各庄附近某楼盘的销售对中国证券报记者表示。

  据了解,该项目2018年就开始认购。甫一开盘,70-85平米的小户型就宣告售罄,主打的140平米以上改善型居住户型库存一直较高。近期,该楼盘推出了少量小户型特价房,引得不少购房者围观。

  针对“退房”原因,该楼盘销售人员对中国证券报记者表示,客户认购时只签约意向  合同,交10万左右的订金。项目当时去化率不高,所以首付款交款时间没有卡的太严。意向合同签完后,这些客户出于自身考虑,走正常程序都可以解除合同,所以才有了这些“退房”房源。

  有知情人士对中国证券报记者表示,刚需户型“退房”,多数转战交通更便利的二手房。毕竟郊区新楼盘配套不完善,交通、医疗、教育都是很明显的短板。这也是目前限竞房去化率低的根本原因。

  即便存在“退房”现象,小户型仍然是整个北京市的稀缺资源。北京地区在售项目多为90平米以上的改善型住房,小户型普遍紧俏。

  除大兴区外,房山、门头沟、顺义、昌平等多个远郊区虽然有“小两居”出售,但这种被开发商定义为“小两居”的新房,也是100-120平米起步,绝大多数为“非普”住宅。

  以位于房山区良乡附近某在售楼盘为例,楼盘开盘时间为2018年5月,至今仍然“滞销”严重。在售房型中,最小面积的“小两居”,其实是120平米以上的“两室两厅”。主流房型则是180平米-220平米的复式或大平层。无论是首套刚需,还是二套改善,首付比例均让购房者望尘莫及。

  总价千万级房源滞销不促销

  相比之下,东城、西城、海淀、朝阳、石景山、丰台等主城区,符合刚需条件的“小户型”基本绝迹。总房款在“千万”级以上的新房源成为这些地区的主流。

  值得注意的是,中国证券报记者走访发现,这些“千万”级房源项目虽存在滞销现象,但绝大多数开发商在价格上却“不妥协、不促销”。

  “海淀基本没有少于800万的新房”,位于海淀清河附近某楼盘销售对中国证券报记者表示,“金九银十”期间没有促销。如果首付交款时间快,可以向公司申请节日小礼物。

  中国证券报记者了解到,该楼盘2018年上半年推出后,均价一直停留7.5万元/平米左右。销售至今,120平米-220平米的户型和楼层一应俱全,滞销严重。走访过程中,销售人员态度冷淡,售楼处门可罗雀。

  “这个项目卖不完,我们就不换地方,一直卖下去。这个项目开盘至今就没有降过价,毕竟海淀和西城主打的是学区房项目,开发商拿地不容易,以后会越来越稀缺。”该销售向记者表示。

  中国证券报记者走访发现,“真金白银”的大规模促销在今年的北京市场并不常见。多数房企在“金九”期间仅推出砸金蛋、送节日礼物等活动。以某一线房企为例,9月份的促销奖品是电饭煲等生活用品。

  部分有促销的楼盘,折扣力度也微乎其微。以位于石景山石门路附近的一线开发商在售楼盘为例,目前,开发商优惠力度仅为7天内完成首付享99折。

  打折促销或在年底

  中原地产首席  分析师张大伟表示,北京地区最近入市的限竞房位置相对较好,除了少数五环内项目去化有所提升,但后续随着大量郊区项目入市,预计限竞房去化难题依然非常大。

  2017年以来,大部分热点城市楼市已经全面限价化,  房地产市场不再有淡旺季之分。北京地区随着青龙湖等局部区域井喷数千套供应,很可能带来价格战。

  针对打折时间,多位业内人士预判,今年“金九银十”遇冷,地产商在一线城市打折力度很小,促销时间可能推迟到年底出现,因为那个时候房企普遍进行财报冲刺。

  中原地产研究中心统计数据显示,截至9月17日,2019年9月,北京新建住宅签约1640套,环比、同比均出现下调。北京房地产市场供应井喷,限竞房积压接近2万套。北京新建住宅市场库存相比2018年同期的5万套,增加了1.7万套。

  面对如此巨大的库存,多数地产商在“金九银十”却不促销,主要和前8月销售景气有关。从前8月销售数据看,多数房企“淡季不淡”。头部房企销售增速虽然放缓,但是同比、环比增长绝对值仍然较大。此外,除了万科在8月新增28个开发项目以外,大部分房企在下半年拿地计划都有所放缓。

  某大型国有房企  高管对记者表示,最近几年,受房地产政策调控影响,开发商习惯把重头的货值放在下半年,这种现象是由行业开发节奏和行业规律决定的。房地产行业内,只有头部极少数房企可以做到刻意平滑供货,使得每个季度的销售额看起来比较均匀。对于大部分二、三线房企而言,整个下半年都是推货重点,并不是最看重9、10月份。

  某中型房地产集团总裁对记者表示,为避开和一线房企之间产生“价格战”,不少中小型开发商会淡化“金九银十”的营销联动和策划。“‘金九银十’期间,能保证有客户需求的地方一定有我们的销售人员,但不会在价格上做妥协。”


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编辑: 乔娇阁
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